Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


PRESTAMO HIPOTECARIO para COMPRA de VIVIENDA

AECU INFORMA al Consumidor y Usuario

A1. El Banco está obligado a dar Folleto informativo gratuito al cliente. Debe contener: nombre, cuantía, plazo, periodicidad de pagos, interés fijo o variable, si es revisable o no, indice de referencia (euribor?), comisiones, otros gastos del prestamo a pagar ¿por cliente? ¿por banco?, forma y fecha de cobro de gastos, servicios conexos, impuestos, Tabla o Calendario de cuotas mensuales de amortización (que variarán según sea el tipo de interés y plazo).

2. Cláusula de gastos: no es conforme a Derecho decir que "el cliente paga todos los gastos, salvo la plusvalia". Vendedor, banco, notario y Api que digan eso, malinforman al cliente. El comprador debe pagar, en la Notaría: gastos notaría, 1ª copia autorizada (Escritura original) y 3 copias simples; y en Registro propiedad el ITP, el AJD, la inscripcion en Registro. El compador paga tambien la Tasación, pero debe recibir un original, conocer el precio e identidad tasador, poder elegir tasador; hay comisiones de apertura, descubierto, subrogación, reembolso anticipado, y por otros servicios solicitados o no; en la Notaria el vendedor debe pagar la Escritura Matriz, la Escritura de Declaracion de obra nueva y división horizontal (DON-DH), los gastos de titulacion,y de segregación y la Plusvalia municipal que grava el plusvalor percibido.

3. Oferta vinculante de Prestamo hipotecario debe darla el Banco por escrito al cliente que la pida, firmada por representante legal del Banco, conteniendo: cuantía del préstamo, forma de entrega, calendario de amortizacion indicando fecha del pago 1º y ultimo, nº de meses, cuantía de cuota mensual, condiciones de reembolso anticipado.

4. Tipo de interés. Fijo = permanece inalterable durante la vida del préstamo. Variable = varia en función del indice euribor de referencia, y debe expresar cómo han pactado determinarlo. El tipo de interés pactado inicialmente rige sólo 1 año, después sube o baja o sigue igual. Indicar la formula para calcular los intereses del prestamo, y el interés de demora. El cliente-consumidor tiene derecho a pedir, obtener y examinar de 1-3 dias antes el borrador de la Escritura de Prestamo, y a recibir una Oferta Vinculante y Tabla-calendario de amortización mensual. El Notario debe informar al cliente si las cláusulas que figuraban en la Oferta vinculante aceptada son idénticas a las que ahora aparecen en la Escritura de Préstamo. Deben serlo.

5. El NOTARIO lo elige el consumidor-cliente (no el banco ni el vendedor) y está obligado a dar de 1-3 dias antes la Escritura que vas a firmar,y debe asesorar y asistir a la parte debil (cliente), e informarle si coinciden clausulas de Of. vinculante con las de la Escritura; cuando el interes es variable debe advertirle si el indice de referencia no es uno oficial, y si el interés inicial es inferior al posterior,y si hay límites o no a la variación del tipo, si solamente hay límites a la baja (hasta cierto tipo = clausula suelo), y si no limita la subida del tipo de interés.

6. Tasa Anual Equivalente o T.A.E expresa el coste anual real total del prestamo, pues comprende el interés del prestamo + gastos de las diversas comisiones impuestas + otros costes o servicios solicitados (o no solicitados, éstos el cliente podrá rechazarlos).

7. Publicidad engañosa. La LGP y la LGDCU prohiben la publicidad "que pueda inducir al consumidor a error ... en su comportamiento económico, o que silencie datos fundamentales ... Hay dolo cuando ... si yo hubiera conocido esa información, no compraría (CC.1269). Las cláusulas abusivas se consideran por la ley nulas y no puestas. Las oscuras deben interpretarse a favor del Cliente-consumidor y contra el Banco que las redactó (LGDCU y CC 1288). Rigen los principios de buena fe y de justo equilibrio de prestaciones entre las partes, lo cual excluye toda cláusula abusiva, oscura, de desequilibrio, que imponga servicios no solicitados, o cargue al consumidor los costes o secuelas de fallos o incumplimientos imputables al banco o al vendedor.

8. Subrogación. Si conciertas un préstamo hipotecario y después aparecen ofertas a interés menor, la ley te ofrece 2 opciones:
a) Subrogación: cambiar de banco a otro que te ofrezca mejores condiciones de préstamo;
b) Novación: renegociar con mismo banco mejores condiciones, como bajar interés del 10% al 5%, o mejor plazo, o mejor índice de referencia para amortizacion anticipada, o cambiar de interés fijo a variable sin cláusula suelo ni redondeo al alza.

9. Las cláusulas suelo son cláusulas abusivas, nulas, que la ley considera como no puestas, con total retroactividad ex tunc, pues nunca existieron legalmente (sTJUE de 21-12-16 y sTS de 9-5-13, y otra 2-2017).
El Banco debe devolver al cliente todo lo cobrado en virtud de la cláusula suelo abusiva y de las demás cláusulas que resulten abusivas (redondeo al alza, gastos titulacion, plusvalía, gastos del banco cargados indebidamente al cliente) desde que se firmó el Préstamo, no solo desde la sTS 9-5-2013!
Mediante Juicio declarativo ordinario de nulidad puedo solicitar la nulidad de la clausula suelo (pretensión principal) y además la devolución de lo indebidamente cobrado (pretensión accesoria). No condenar al banco a devolver ex tunc significa presumir buena fe en el banco y mala fe en el cliente, es retorcer el espiritu y tenor literal de la ley y beneficiar solo a la parte fuerte y redactora del abuso (el banco)culpable por abuso y deficiente informacion. Sería una interpretacion apocada, conservadora, discriminante a favor del fuerte (banco), cuando la ley está pensada precisamente para proteger al cliente debil frente al banco. Éste conocía perfectamente el alcance y secuelas de tal cláusula (por eso la impuso), el cliente-consumidor no la conocía ni pudo influir en su redacción, y el banco no le dió informacion clara y suficiente. Conviene pedir en la demanda como Medida Cautelar la suspensión de efectos de la cláusula suelo para impedir que el banco siga cobrando durante meses o años, mermando así la economia del consumidor y que luego éste tenga que iniciar un pleito para recuperar lo indebidamente cobrado. Ello generaría efectos irreparables: p.ej. si excede 3 meses sin pagar la cuota de amortización mensual, el Banco iniciará Demanda de Ejecución Hipotecaria con todos sus gastos y lios. Conviene pues pedir la medida cautelar siempre que exista 'periculum in mora y fumus boni iuris'. Tampoco es relevante inventarse una distinción arbitraria entre acción colectiva (en la que admiten retroactividad), y acción individual (sin retroactividad ex tunc, o porque olvidó pedirla), pues la clase de acción ejercitada (colectiva o individual) no es la que genera o limita los efectos de la nulidad; es la ley y su tenor claro que no precisa interpretación alguna, la que declara la nulidad plena ex tunc, por ende la total retroactividad y deber de devolución. Otra cosa violaría el principio de igualdad. La diferencia entre Acción colectiva y Acción individual no reside ahí, sino en esto:
Acción colectiva de cesación: Acción individual:
- legitimado activo es más reducido LGDCU art 16 - legitimado activo es todo afectado art. 8
- no prescribe LGDCU art 19 - prescribe
- surte efecto solo hacia el futuro (cesar de aplicarla) - efectos ex tunc, desde inicio, art. 9
- finalidad cesar de surtir efectos en adelante LGDCU a. 12 - nulidad total desde la firma

Algunos alegan que condenar a retroactividad total perjudicaría el "orden público económico (bancario)". Lo que afecta al orden público económico no es la cuantía de los casos singulares, sino la violación e incumplimiento de la ley y del derecho del ciudadano consumidor por los Bancos, quienes como pretexto alegan que la suma de miles de juicios podrían arruinar a los bancos, pero eso es su culpa, es efecto de sus actuaciones abusivas contrarias a la ley.
Era reprobable y prueba de su mentalidad conservadora que el TS proteja al fuerte, al banco autor de la clausula abusiva, y aplique el derecho tuitivo del consumo para proteger a los bancos y no a sus victimas, ignoranto el enorme daño económico causado a millones de ciudadanos individuales con muy escasos recursos. Las cláusulas abusivas las estableció la UE y el Parlamento español para proteger al cliente-consumidor o parte debil, frente a los empresarios y bancos. No al revés. La abusividad debe declararse en favor del usuario-consumidor (es la mens legislatoris), no en beneficio de los bancos que la inventan, redactan e imponen al debil como cgc a la que el cliente queda obligado a adherirse si desea el producto. La verdadera cuestión de orden público económico, social y político es que se cumpla la ley y su espiritu y tenor literal claro que persigue defender al Consumidor y usuario debil frente a los abusos del banco, obligando a éste a informar bien sobre el alcance y las secuelas o perjuicios de esas clausulas solo utiles para el empresario, cuando somos los consumidores quienes hemos rescatado con 60 millones a los bancos de las secuelas de sus practicas ilegales, abusivas y ruiníferas.
Conservadores y bancos argumentan que los Jueces inferiores carecen de potestad para corregir o discrepar de la Jurisprudencia y doctrina mayoritaria sentada por el TS y la mayoria de las AP. Pero no es así exactamente. El propio TS declara que el juzgador está obligado a fundar sus resoluciones sólo en la ley, y que puede seguir o no la doctrina de esta sala 1ª del TS". Y de hecho el TS tuvo que corregirse a si mismo en su nueva sTS de fecha febrero 2017 que rectifica su anterior sTS 9-5-2013 y acepta la plena retoractividad impuesta por el TJUE. Otro argumento. El sistema de fuentes del derecho español (CC 1.7) prima la ley sobre la Jurisprudencia. Ésta solo "complementa" el Ordenamiento jurídico vigente. Los jueces están sometidos ante todo a la ley (no a la J.), en este caso,sometidos al CC 1.7 y CC.1303, y LGDCU art 82ss (sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores). El propio TS declara plena retroactividad en otras sentencias, p.ej. contra el redondeo al alza del tipo de interés de referencia en la revisión anual de préstamos con garantia hipotecaria,y condena a devolver retroactivamente todo lo cobrado + los intereses legales (sTS 4-1110; 29-12-10; 2-3-11).
Una sAP de Barcelona declara nula una clasula suelo a favor de un profesional (no consumidor), y añade que ello no significa que el derecho de consumo sobre clausulas abusivas sea aplicable a no consumidores, sino que distingue entre:
- Clausula abusiva: la contraria a exigencias de la buena fe, que daña el patrimonio del afectado, causa desequilibrio grave e injustificado respecto a las obligaciones contractuales entre las partes.
- Condición general de contratación (=cgc) o predispuesta por el Empresario a una pluralidad de Contratos de adhesión, y que puede aparecer en un contrato individual, o en una pluralidad de contratos como condición general de contratacion, que será además clausula abusiva o no, segun cumpla o no la LGDCU art 8 (dar informacion suficiente y adecuada). La clausula suelo suele ser siempre cgc pues la redacta e impone el banco a todos sus contratos de adhesión o Escrituras de préstamo hipotecario, pero no es 'per se' cláusula ilicita ni ilegal siempre que sea clara (no oscura) y que el banco informe bien sobre su alcance y posibles consecuencias o riesgos para la economia o potrimonio del cliente-consumidor. Si el banco da informacion clara y suficiente, no será cláusula abusiva; si no le informa bien, es abusiva, y por tanto será nula ex tunc,desde el inicio; la ley la considera como no puesta, no existente,que nunca existió en Derecho. Sus efectos serán totalmente nulos, con retroactividad total desde que se firmó la Escritura de préstamo.

Fin

MODELO AECU de RECLAMACION EXTRAJUDICIAL CONTRA EL BANCO
pidiendo eliminar clausula suelo u otras abusivas, y devolucion de cantidades.

1. RECLAMANTE. ANTONIA M. L., DNI nº ...., con domicilio en c/........... que solicita del Servicio de Atención al Cliente de Banco Sabadell contestacion por escrito a estas cuestiones:
a) darme copia de las pagina 26ss de mi Escritura de Prestamos, que me faltan (clausula Undecima hasta la Clausula Decimocuarta);
b) pido al Banco Sabadell que me entregue un Cuadro-calendario de amortizaciones mensuales pagadas desde el inicio hasta hoy, y el cuadro de las amortizaciones mensuales que tengo aún pendientes de amortizar hasta el final;
c) aunque en mi Escritura de Préstamo hipotecario de fecha 9 mayo 2013 no hay clausula suelo, pero sí existen otras varias clausulas (de redondeo al alza, de amortizacion anticipada, otras posibles clasulas abusivas, así como cobro de diversos gastos) por lo que ruego que me entreguen una relación de conceptos y cantidades que Sabadell me haya cargado o esté cobrando en virtud de las cláusulas existentes en mi Escritura de Prestamo, para poder apreciar si tengo derecho o no a reclamar devolucion de eventuales cobros o gastos indebidos;
d) pido la clave para acceder a la cuenta de mi hipoteca en B. Sabadell.

2. Reclamado. Banco Sabadell, Oficina de c/Antonio Machado nº141, Torrevieja, Servicio de Atencion al Cliente,

3. Motivos de la reclamación. Me faltan al menos 4 paginas de mi Escritura de préstamo. Es indiscutible que Sabadell debe darme copia de las paginas que me faltan. Tambien está obligado a darme un Cuadro de amortizaciones ya realizadas, y por realizar. Si no lo pedí en su día, es porque nadie me informó de mi derecho. Lo pido ahora. El contrato y escritura de Préstamo hipotecario estableció en pag. ¿El redondeo al alza, y en pag? Un indice de referencia no inferior al % (la clausula suelo), y en pag.? otras clausulas abusivas .... (repasar Escritura).
La sTS de 9-5-2013 declaró abusivas las clausulas limitadores del tipo de interés, y otras sentencias han declardo nulas las clausulas de redondeo al alza. La reclamante reitera que nadie le explicó cuando firmó la Escritura el alcance,contenido y consecuencias de las clausulas abusivas firmadas. Peor aun, su misma ubicación y su caracter técnico bancario desconocido para profanos contribuyó a no dar importancia a su presencia y secuelas, dada la ausencia total de informacion inicial suficiente y adecuada. La propia sTS y la Jurisprudencia considera que una clausula suelo, u otras similares, se consideran abusivas cuando concurra alguna de estas circunstancias:
- cuando "no son claras y trasparentes" para el consumidor, como exige la LGDCU art 82ss;
- cuando el cliente cree estar firmando un contrato de prestamo hipotecario a interés variable de forma que si el indice de referencia baja eso beneficiará al cliente, pero la clausula suelo lo impide, resultando una clausula engañosa;
- cuando al firmar faltó informacion suficiente y adecuada que segun la LGDCU es elemento esencial de todo contrato con consumidores, regido prioritariamente por ley especial y posterior de defensa general del consumidor de 2007, antes que por el derecho comun de contratos;
- cuando crea la apariencia de que fijar un cláusula suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo insuperable de subida por arriba, lo que tampoco es cierto;
- cuando la cláusula oscura y abusiva está ubicada entre una inmensa cantidad de datos técnicos bancarios especializados de dificil comprension para un cliente profano, lo que enmascara el riesgo y distrae la atención del cliente-consumidor y víctima;
- cuando el Banco no presentó al cliente otros posibles escenarios distintos antes de firmar;
- cuando el banco no hizo ninguna advertencia previa sobre el riesgo y posibles consecuencias, ni sobre el coste comparativo de otros productos posibles del mismo Banco;

3. La sTJUE,Gran Sala,de 21-12-2016 considera que se opone al Derecho de la Union Europea establecer una retroactividad temporal de la nulidad, es decir, limitar temporalmente los efectos juridicos derivados de la nulidad ex tunc de clausulas suelo, u otras clausulas abusivas;

4. Concurre en la reclamante A.... M... L. la condición de consumidor-prestatario, no adecuadamente informado en su día por el Banco Sabadell prestamista,segun art.3 de la nueva LGDCU;

5. Al amparo del RDL 1/2017 art. 3.2, de 20 enero 2017, de protección del consumidor en materia de clausula suelo, y en general con arreglo al RDLegislivo 1/2007 de 16 noviembre sobre cláusulas abusivas, SOLICITO del Banco SABADELL que admita este escrito de Reclamación extrajudicial, y me conteste en el plazo legal de 1 mes como prevé la LGDCU art. 21.3 y 4 y me facilite la informacion y documentos pedidos en el punto 1. Acompaño estos documentos:
1) Copia de Escritura de prestamo;
2) Copia del DNI;
3) Documentos acreditando la legitimación de AECU para mediar siempre que la interesada y socia de AECU y miembro de su Junta Directiva Doña A. M. L. se halle ausente por motivos de trabajo.

Fin


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